豪华地产交易市场陷入僵局

美国房地产市场持续低迷，迎来近十年来史上最冷的一个房地产寒冬，疫情引发的房地产牛市开始降温。豪华住宅市场份额占房地产市场总额的5%，根据美国房地产公司Redfin的报告，今年5月-8月，豪华住宅的销售额与去年同期相比下降了28.1%。据Redfin统计，这是自2012年以来豪宅市场价格降幅最大的一次，降幅甚至超过疫情期间的23%。

图：The Wallstreet Journal

房产市场低迷的主要原因是因为人们对经济衰退的担忧。美联储加息导致抵押贷款利率上升至6%，达到2008年以来的最高水平，吓退了一大批想要购房的人们。人们开始考虑自己的购买力和财务状况。对于这些高端卖家来说，抵押贷款利率的上升意味着他们可能需要每月多还上千美元的贷款。在充满不确定的时期，富人们也开始考虑自己投资的公司和股票赚了多少钱，他们变得更愿意将自己的钱投到国债上，而不是正在贬值的房地产。

加州地区的豪宅市场销量降幅最大。Redfin数据显示，奥克兰高端住宅市场销售数量下降近64%。加州圣荷西和圣地亚哥地区降幅超过55%。洛杉矶地区房屋销售数量下降44.3%，迈阿密地区下降55.5%，纽约地区下降11.8%。西雅图也受到了影响，由于去年亚马逊和微软股价的下跌，不少科技相关的买家同样回到观望状态。

虽然高端房产交易量下降，但价格依然保持坚挺。Redfin数据显示，5月-8月底美国豪华住宅的平均售价增长了10.5%，较去年同期的20.3%还是有所下降。通常来说豪华住宅的销售周期更长，因为售房者没有太多财务方面的压力，可以接受更长时间的等待。因此卖方不肯降低价格，买方又相信可以等到降价--卖方活在过去，但买方活在未来，所以交易常常陷入僵局。

豪华房产或迎来大幅降价

豪宅持有者对售价的心理预期仍然非常高，所以通常拒绝降价出售。拥有全球最高公寓的亿万富翁巴内特就表示，要将自己开发的中央公园大厦顶楼的3层豪宅以2.5亿美元价格出售，如果成交，该价格将成为美国房产交易史上的最高价格。这栋公寓视野开阔，纽约中央公园和哈德逊河都一览无余，还拥有一个约1400平方英尺的露台。因此巴内特认为2.5亿美元虽然不低，但仍在合理区间内。

但一些地产经纪却认为没有人接受这一天价。在此之前巴内特已经打折出售了自己名下的大量豪宅，其中一栋在5楼的大平层，以4300万美元的价格售出，比最初的挂牌价低43%。而这栋大厦售出单价最高的公寓也只有5000万美元，目前为止中央公园大厦公寓成交额已经接近10亿美元。

图：The Wallstreet Journal

对于超级富豪们来说，尽管贷款抵押利率上升对他们的购房决定影响不大，但是没人愿意投资正在飞速贬值的资产。不过豪华房产始终不同于普通房产市场，其规律更难探寻，在市场还未完全稳定下来之前，多数购房者仍在观望。

参考资料：

1. Curbed, The Central Park Supertall with a $250 Million Penthouse

2. The Wallstreet Journal, The Luxury Home Market Posts Its Biggest Decline in a Decade. ‘It’s Like Crickets.

3. The Wallstreet journal, Will Someone Pay $250 Million to Live Atop the World’s Tallest Condo Tower? The Developer Thinks So.CNBC, Manhattan apartment sales fall 30% in June, but prices remain high.