据《华尔街日报》报道，截至今年8月美国房价已连续下跌7个月，是2007年以来美国房地产价格下跌的最长时间。居高不下的贷款利率更是持续令购房需求降温。

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据经济学家预测，未来房屋交易额将继续下跌。自2008年美国经济衰退以来，房屋抵押贷款利率首次突破6%。许多初次买房或者意向购买者被利率吓退，因此房东只能选择继续持有房产而不是借机高价卖出。

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经过一个季度的调整，8月份美国二手房成交量达480万套，相比7月份下降0.4%。同比去年整体成交量下降了19.9%，为2020年5月份以来的最低水平。

房产市场销售额可能会迎来负增长

最近几个月以来，随着美联储大举加息以抑制通货膨胀，房地产需求更加疲软。9月21日，美联储批准将基准联邦基金利率上调 0.75 个百分点。这一举措导致抵押贷款利率上升，使购房者每个月要多还近百美元的房贷，劝退许多有购房需求的人。

一般来说在购房者中30年期的抵押贷款利率是最受欢迎的，占所有购房贷款申请的百分之90以上。住房金融机构Freddie Mac.数据显示，截至9月15日，30年期固定抵押贷款的平均利率为6.02%，高于去年同期 的2.86%。因此如果一个人购买了价值400，000美元的房产，那么现在每月要还的贷款将会比一月份高出700美元。

由于疫情的推动，美国地产市场在2020年中期十分火热。由于人们长期在家隔离，因此原本的空间就显得狭小，人们更倾向于换更大的房子。各大房产经纪开始打起价格战，好的房源经常几天内就被抢购一空。

由于购房合同通常会提前一两个月签订，所以8月份的数据在很大程度上反映了了5、6月份的购房情况。因此可以预测近期抵押贷款利率的上升将会影响本月和下个月的房屋销售情况。6月份抵押贷款利率升至5.81%，房价在6月份达到创纪录的 413,800 美元后连续两个月出现下跌。8月美国平均房价稳定在389,500美元，同比去年涨幅达7.7%。由于近期房屋抵押贷款利率的持续走高，买房需求的减弱导致美国住房市场价格增长缓慢，不过房屋价格仍然高于去年同期，待售房屋数量仍低于正常水平。

在高房价和利率的共同推动下，美国房屋购买力空前低下。消费者对房地产市场的信心降到了2011年以来的最低点。

房地产市场低迷将会带来一系列的经济影响

只要房价还在持续波动，美国的房产市场还将持续低迷。不只是房地产市场受到影响，房产相关的周边经济也呈现出衰退的趋势。比如家用电器，家具，建材等都随着新建房屋的减少变得十分不景气。7月份独栋住房的建造率和去年同期相比下降18.5%。

新建房屋在房地产总销售额中占比10%，但是疫情导致的供应链短缺使建筑材料价格上涨，人工成本增加，房屋建造成本也随之上升。新建房屋成本的上涨降低了其成交率。

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根据NAR数据，平均每卖出1套房屋就可以提供两个就业岗位，比如律师，或者房产经纪等。因此每卖出1000套房屋就可以产生约2000个就业岗位。不难预测，如果美国房地产市场持续低迷状态，那么房地产市场将会经历裁员，美国失业率将随之上升。SEC文件显示，Compass地产公司预计裁员10%约450名员工；Redfin宣布裁员8%约470名员工。

对于已经购房者来说由于抵押贷款利率的增加，将减少他们在其他方面的开支。一对年初买房的夫妇表示，为了缩减开支他们只能减少外出就餐的次数并且暂缓了他们的购车计划。在紧缩的经济形势下，人们的消费需求一再降低，经济增长陷入困境。

另外被居高不下贷款抵押利率劝退的购房者们只能继续租房，疫情期间“不得驱赶欠房租的租客”政策已经失效，因此大量有租房需求的人涌入租房市场，房租涨幅也随需求增加有着显著的增长（更多信息请参考华人财富往期文章《纽约房租一年暴涨40%》）。

美联储暗示今年年底还会持续加息，美国房地产交易量很可能出现负增长，房地产市场可能还要持续一段时间的低迷。

参考资料：

1.CNBC, Confused about the housing market? Here’s what’s happening now-and what could happen next.

2.The Wall Street Journal, U.S. Home Sales and Prices Fell in August as Mortgage Rates Rose

3.The Wall Street Journal, After Years of Low Mortgage Rates, Home Sellers Are Scarce

4.CNN, Mortgage rates rise to nearly 6.3%, the highest level since 2008

5.Forbes, Mortgage rates will likely rise after Fed decision, but experts say housing prices will soon drop

6.CNN, What’s next for the US housing market

7.NAR, How Do Home Sales Affect the Economy and the Job Market in Your State?