图：BBN Times

房地产是世界上最大的资产类别，随着科技的不断进步，二者结合所产生的一个新的垂直领域--地产科技兴起。广义上该领域可以细化为物业管理、工程管理、设施管理、投资组合管理、智能家居、线上中介、室内测绘等多个垂直行业。

随着该领域的不断成熟，地产科技初创公司逐渐受到资本关注，流向该领域的资金逐年增加并在去年达到峰值。今年二季度，受科技股回调影响，该领域的风险投资交易额同步骤减。

二季度地产科技投资遇冷

地产科技交易数量、价值（截至2022年6月30日），数据来源：Pitchbook

Pitchbook数据显示，2021年地产科技公司风险投资交易总数首次突破1000笔，总价值227亿美元。2022年上半年该领域交易数量521笔，总价值88亿美元，两项数据均未达到去年平均水平。

地产科技交易数量、价值（按季度划分），数据来源：Pitchbook

2021年第四季度，地产科技共获得74亿美元投资，达到近10年来的最高值。然而2022年第二季度市场情绪开始转变，交易数量从一季度的310笔回落至210笔，下降了32.4%；交易价值也从60亿美元回落至20亿美元左右。与其他科技行业一样，地产科技的风险投资活动也受到了二级市场波动的影响，加息、通货膨胀和衰退担忧等宏观经济因素给该领域蒙上阴影。

风险资本更多流向早期公司

地产科技各阶段融资价值占比（截至2022年6月30日），数据来源：Pitchbook

投资阶段上，随着地产科技的不断成熟，该领域的风险资本更多地流向了远离二级市场的早期公司。过去几年，C轮后的后期融资占投资总价值的一半以上。虽然后期融资在过去两年内继续增长，但它们在总投资额中所占的比例却逐渐减少。

地产科技各阶段融资数量占比（截至2022年6月30日），数据来源：Pitchbook

2021年全球地产科技共完成317笔种子轮交易，远高于2020年的248笔，同时A轮与B轮交易价值也创下历史新高。今年该领域的早期交易价值与去年维持同一水平，这证明地产科技早期市场的风险投资活动依然活跃，而后期交易数量大幅下降。总体而言，与其他科技行业相比，该领域的悲观情绪还没有蔓延到早期阶段。

地产科技估值在一级市场回调的范围将是有限的。过去两年里，风投手中筹集了充足的资金，诞生了像MetaProp这样的大型专业投资者。在经济低迷时期，风投将更多捕捉该领域具有独特价值的早期公司，这些公司将在未来几年内逆势快速占领市场。

海投全球新兴科技基金于2022年投资了位于美国德州达拉斯的地产SaaS平台Spacial Laser。平台可以帮助机构和个人投资者通过AI数据自动化投资美国独立房屋项目，降低收购成本，提供投资效率。

地产科技天使/种子、早期、后期融资规模趋势（百万美元），数据来源：Pitchbook

同样，地产科技风投“向前看”的趋势在投资规模上也得以体现。与其他行业的初创公司一样，后期地产科技公司在今年得到的投资规模遭到削减。后期交易规模中值从去年的1220万美元降至1020万美元。2021年该领域共完成177笔价值在2500万美元以上的大额交易，而2022上半年这一数据仅77笔，且多数发生在第一季度。但天使轮/种子轮和早期轮的投资规模与去年相比却略有上涨。

后期公司估值腰斩

2022年后期地产科技公司投前估值中值已经下降近一半。截至上半年，该数据从去年的9200万美元回落至6450万美元。后期公司估值受二级市场影响更大，随着IPO窗口的持续冻结，风投在短期内成功退出的可能性降低。即便商业地产市场表现强劲，但地产科技行业并没能摆脱科技寒潮的影响，预计今年后期公司估值还将持续回调。

地产科技种子、早期、后期投前估值中值（百万美元），数据来源：Pitchbook

与后期公司相比，地产科技早期公司估值增长迅猛。2022年早期公司的估值中值为4600万美元，与2021年的3020万美元相比增长了52.3%。在当前环境下，早期公司拥有更充足的时间专注于技术发展，并等待下一个退出窗口。

退出在高潮后陷入低谷

过去两年地产科技退出迎来历史性的高潮，增强了风投对这一新兴垂直领域的信心。2020-2021年，地产科技完成了145笔退出交易，总价值高达1019亿美元。而此前在2012-2019的8年时间里，该领域仅171家公司完成退出，价值仅175亿美元。

白话华尔街曾在往期研究《美股IPO熔断》中提到，今年上半年美国两大交易所-纳斯达克交易所和纽约证券交易所的IPO交易数量和融资规模分别从2021年同期大幅下降75%和94%，至54笔和48亿美元，全球IPO市场同步停滞。

地产科技退出价值（截至2022年6月30日），数据来源：Pitchbook

受此影响，2022年地产科技退出陷入低谷。上半年该领域仅35家公司完成退出，总价值跌落至39亿美元，仅为去年的1/10。

地产科技退出类型占比，数据来源：Pitchbook

从退出类型上划分，虽然IPO与SPAC占退出价值的绝大部分，但地产科技公司的退出更多以并购方式完成。2021年全球共有56家地产科技初创公司被收购，创历史新高。今年上半年这一数字为23家。相比之下，2021年17家地产科技初创公司以公开上市形式退出，数量占退出总数的19.3%，但退出价值高达333亿美元，占退出总价值的97.5%。

受宏观经济影响，已经上市的地产科技公司股价均暴跌，有些甚至跌破私募估值。该领域几家最大的公司如民宿短租平台Airbnb、线上房产中介Compass和Opendoor都在近两年内成功上市。

Copass于2021年4月以70亿美元估值IPO上市，发行价18美元。截至2022年9月6日，Copass股价已暴跌至2.82美元，市值跌破15亿美元；Airbnb股价今年以来从172.68美元跌落至113.7美元；Opendoor股价从15.07美元跌落至4.21美元。可以预见，2022年地产科技公司的上市窗口将持续冻结，市场何时复苏仍未知。

Pitchbook数据显示，商业地产在通胀环境中表现相对较好，与其连接的早期地产科技行业同样受宏观因素影响较小，具有反周期的特性。随着美国混合办公形式的流行，市场对远离都市，靠近住宅的办公场所与社区需求增加，地产科技行业迸发大量机会。（相关阅读：《WeWork创始人诺伊曼又来圈钱》）

未来该领域值得关注的方向还包括建筑科技（3D打印、数字映射、风险测量等），医疗零售地产，以及助力该行业实现低碳与可持续发展的公司。

参考资料

1.Litera Industry，Report-Spotlight on Proptech
2.Litera，Tracking the Growth of Proptech
3.Real Estate Weekly，The Rise of Medtail: Medical and Healthcare Tenants Occupying Ground-Floor Leases
4.白话华尔街，美股IPO熔断