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图:Bloomberg

由于诸多因素,美国楼市在新冠疫情期间不仅没有像在此前的经济衰退中那样陷入萧条,反而大幅上涨。这些因素包括一系列逆周期宏观经济政策(如降息、收入补贴)、疫情期间对某些地区办公楼需求的上升、供应链受限,以及抵押贷款延期政策等。同时,市场对未来房价将继续上涨的预期进一步推高了房价。

根据Zillow的数据,美国房地产市值在2020年增加了约2.5万亿美元,为2005年以来涨幅最大的一年。根据标普/凯斯席勒全美房价指数,美国房价在2020年上涨10.4%,2021涨幅扩大至18.8%,为34年来最大涨幅。

美国房价大涨带来的一个重要结果是美国房租的上涨,因为随着购房成本变得越来越高,伴随着经济衰退风险不断上升,越来越多的人对房价的未来感到担忧,从而转向租房市场。

超半数美国城市租金一年上涨两位数

根据北美最大的私人租赁平台Zumper近期发布的一份报告,超过一半的美国城市租金(包括一居室和两居室)同比上涨了两位数,个别几个城市的涨幅甚至超过30%。

在Zumper统计的100座美国城市中,一居室租金同比涨幅超过30%的城市包括加州弗雷斯诺(Fresno)、纽约、奥克拉荷马州塔尔萨 (Tulsa)、佛罗里达州坦帕(Tampa)和迈阿密(Miami)。两居室涨幅超过30%的城市为纽约、迈阿密、田纳西州诺克斯维尔(Knoxville)、华盛顿州西雅图和北卡罗来纳州格林斯伯勒(Greensboro)。

只有两座城市的一居室租金同比有所下降,分别为爱荷华州得梅因(Des Moines)和俄亥俄州克里夫兰(Cleveland),同比分别下降12%和5.4%。两居室租金下降的城市有5座,分别为亚利桑那州吉尔伯特市 (Gilbert)、威斯康星州麦迪逊、克里夫兰、纽约州罗切斯特市和得梅因,租金降幅依次在1%至9%之间。

Zumper CEO Anthemos Georgiades称,目前的租金对于许多美国人来说都是难以承受的,尤其是年轻人。过去几年,由于房租上涨,许多租户在房屋面积、地理位置和设施等方面做了妥协,而近期,租房成本的上升促使一些租客在租赁方式上寻求“创新”。比如许多租客开始转向短租市场,来满足自己的临时住房需求,尤其是在他们负担不起高额押金和入住费的情况下。

Zumper近期的一项调查发现,三分之一的Zumper用户对灵活租房感兴趣,其中35.2%的用户表示他们选择短租的目的是出于临时住房需求,而84%的用户表示他们最终会选择长期租房。

纽约租金大涨40%

从绝对值来看,目前租房成本最高的城市是纽约,一居室和两居室的租金中位数分别为3,930美元和4,400美元,在100座城市中均排名第一位,同比涨幅高达39.9%和46.7%。

Zumper指出,疫情期间流入纽约的人口数量比疫情前还要多,导致纽约租金持续攀升,且目前仍看不到峰值。

2014年11月以来纽约一居室平均租金,数据截至9月5日 图:Zumper

分行政区来看,一些热门区域的房租涨幅更为惊人,比如曼哈顿和布鲁克林。截至8月,布鲁克林一居室租金中位数为3,927美元,同比涨幅高达45%;两居室的租金中位数为4,506美元,同比涨幅达61%。

曼哈顿一居室的租金中位数为4,212美元,比去年同期上涨27%;两居室租金中位数为5,283美元,同比上涨33%。皇后区、布朗克斯区和斯塔滕岛(Staten Island)的一居室房租分别上涨了18%、17%和5%。

纽约各行政区租金(单位:美元) 来源:Zumper;华人财富整理

各别内陆城市租金大涨

疫情期间,美国南部阳光地带和西部山间地带的租金持续大幅上涨,而中西部各州许多城市的复苏相对较慢,但各别内陆城市租金却大涨。

弗雷斯诺是加州第五大城市,一居室租金中位数为1,540美元,同比上涨了40%,是全美涨幅最大的城市。疫情期间,旧金山、洛杉矶和萨克拉门托等城市人口有所减少,而弗雷斯诺的人口却逐步稳定增加。由于生活成本的增加,一些原来居住在太平洋沿岸的美国人被吸引到了弗雷斯诺。

这一趋势在疫情以前就已经出现,在疫情期间进一步加速。亚马逊于2019年在弗雷斯诺开设了一家仓库,为该地区带来了数千个工作岗位,今年早些时候,亚马逊再次宣布增设一个仓库,预计将创造500多个工作岗位。

另一个房租显著上涨的内陆城市是塔尔萨-俄克拉荷马州第二大城市,坐落于美国中部。塔尔萨的一居室租金中位数为1000美元,同比涨幅38.9%,仅次于弗雷斯诺和纽约;两居室租金中位数为1,110美元,同比涨幅为23.3%。

该市租金大涨的一个原因是其为吸引远程工作者提供的福利,包括1万美元生活津贴和免费联合办公空间,吸引了近2,000名居民。与此同时,俄克拉荷马州2018年的医用大麻合法化还吸引了大麻种植者和企业家。该州目前拥有的大麻农场已超过加州,而大麻商店的数量则超过科罗拉多州、俄勒冈州和华盛顿州的总和。

参考资料

1. Zumper, Zumper National Rent Report

2. CNN, Home prices skyrocketed last year. Two regions saw the biggest increases

3. Forbes, Housing Market Gains More Value In 2020 Than In Any Year Since 2005

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