蛰伏两年终上市，首日收盘涨13%

10月21日，共享办公服务商 WeWork 成功登陆纽交所，历经两年蛰伏，WeWork 终于通过SPAC成功实现了上市，首日收盘股价涨幅超过 13%，至11.78美元。

截至2021年11月1日，WeWork股价为9.89美元，市值为68.9亿美元。与2019年，WeWork首次冲刺IPO估值470亿美元相比，如今它的估值仅为当初的15%。

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WeWork的前世今生

WeWork成立于2010年的美国曼哈顿，创始人为诺依曼，主营业务为共享办公室。公司通过与房东、物业签订长期租约获得写字楼房源，重新装修改造后转租给小型创业公司或个人，租期最短可为1个月，公司还为租客提供一定的付费会员服务。

2017年以来，软银通过其愿景基金向WeWork前后累计投入185亿美元。其中，单次金额最大的一笔是发生在2019年10月的50亿美元战略融资，软银借此获得了WeWork公司80%的股份，董事会中软银占据过半席位。

2019年8月，WeWork向美国证券交易所首次递交招股书，预计融资10亿美元。据WeWork当时公布的招股书显示，2016~2018年，WeWork营收分别为4.36亿美元、8.86亿美元、18.21亿美元，多年年均增幅超100%。然而，随着招股书一起公布的除了夸张的营收增长，还有夸张的亏损。

招股书显示，2016~2018年，公司净利润为-4.30亿美元、-9.33亿美元和-19.27亿美元。始终无法得到控制的亏损与融资烧钱速度，让外部投资者们对WeWork产生深深的怀疑，这导致WeWork的IPO计划被迫搁浅。很快，其创始人诺依曼也辞去了公司职务，WeWork估值一度缩水至28亿美元。

软银输血又遇疫情打击

IPO失败后，软银提出了一套融资方案，并提出总价30亿美元的收购要约，WeWork借此机会得以解决燃眉之急。WeWork很快开始大规模裁员，抛售手中的业务和投资，并缩减了近40亿美元的租赁准备金。

正当孙正义预计通过削减WeWork的规模和成本慢慢盘活公司时，突如其来的疫情让人们的工作方式发生改变，人们开始居家线上办公，写字楼租赁市场骤然遇冷。

据英国《金融时报》的调查数据显示，WeWork中国在深圳的8000张办公桌中有65.3%处于闲置，西安的办公室闲置率则达到78.5%；在深圳地区的楼盘入住率在30%~50%间浮动。而要想达到收支平衡，至少需要65%的出租率。无奈之下，WeWork最终出售了中国业务。

根据公司8月份披露的信息，2021年第二季度，公司净亏损为8.888亿美元，上年同期为亏损8.638亿美元，写字楼入住率从去年同期的58%降至55%。

居家办公趋势给WeWork带来巨大威胁

在最鼎盛时，WeWork与Airbnb、Uber并称共享经济三大巨头。Uber在2019年5月以976亿美元估值上市，如今总市值也有857亿美元；Airbnb在2020年末以470亿美元估值上市，如今总市值已达1057亿美元。WeWork几次经历挫折最终成功上市，但如今的市值却只剩下68.9亿美元，与两者相差甚远。

将WeWork的商业模式进行简单拆分，就是WeWork作为平台方，自己先和房东签下租约合同，装修成为公共办公空间，然后再租给那些想要创业的公司，从而用一种类似于“二房东”的形式来实现盈利。这个商业模式高度取决于市场环境。如果在一个市场发展良好，创业氛围浓郁的环境中，Wework实现盈利自然不是难题。

但就当前的环境来讲，Wework的处境并不好。这是因为WeWork当前的大部分办公场地实际上都是疫情前整个市场价格较高的时候去租下来的，并且支付了长期的租金，但是随着疫情的影响，整个写字楼租赁市场越冷，租金价格大幅度下降，这直接导致了WeWork营收压力巨大。

美国佛罗里达大学IPO专家杰·里特教授表示：“WeWork目前办公空间的空置率在45%至52%，接近一半“，而英国《金融时报》预测WeWork要实现营收平衡至少要实现65%的出租率水平。从疫情至今大量的创业企业要么倒闭歇业，要么居家办公，这对于当前的WeWork来说无疑是巨大的挑战。

此外，居家办公已经成为了一种新的办公趋势。微软、Facebook、谷歌等科技公司都已经宣布允许员工永久在家办公。美国的Enterprise Technology Research在2020年9月份调查了1200名不同行业的首席信息官，最终预计在2021年，全世界将会有34%的员工永久在家办公。而疫情前，在家办公的员工数量仅为16.4%。这种新的办公趋势必将对以写字楼租赁为主业的Wework带来重大打击。

WeWork市销率为2.2倍，预计Q4实现调整后EBITDA翻正

WeWork的目标是在2024财年会员总数达到100万，收入达到70亿美元，调整后EBITDA至20亿美元。公司预计2021财年的收入将与去年同期持平，为32亿美元，调整后EBITDA为-9亿美元，比2020 财年的调整 EBITDA为-18亿美元有显着改善。以目前市值68.9亿美元计，WeWork的市销率为2.2倍。

联合创始人亚当·诺伊曼 (Adam Neumann) 在 WeWork IPO活动中与其他人一起庆祝，图片来源：WSJ

WeWork 预计2021财年第四季度的调整后EBITDA将首次翻正，调整后EBITDA利润为800万美元。这主要归功于公司削减成本、重新转向大公司客户以及新冠疫情后对灵活工作空间的需求的不断增长。目前，WeWork已将其重点转移到员工人数在500人以上的大公司客户，这些客户现在占WeWork会员总数的 50%。

虽然中小型企业仍将在公司的收入组合中占据较大比重，但WeWork 的目标是至少 65% 的收入来自亚马逊、微软和 Spotify 等大公司客户。转向大公司客户可以为WeWork带来更多长期租赁合同，使公司的收入变得更加稳定。目前，WeWork的租户平均承诺期限已经从2015年的1个月增加到2020年的15个月。公司目前总债务为约30亿美元，但预计将从其上市合并中筹集18亿美元现金。

如果今年第四季度WeWork的调整后 EBITDA如期翻正，这将给WeWork目前低迷的股价带来一针强心剂。但就目前来看，虽然公司的财务状况有所改善，但仍处于巨额亏损状态，营收也没有出现增长的势头，公司背负的高额债务还将给公司带来沉重的利息支出。WeWork想要实现并保持盈利仍然有很长一段路要走。