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研报 | 全面解析Shorenstein房地产有限责任公司

中国跨境投资者偏爱写字楼,源于其稳定的现金流。办公楼在所有商业地产中拥有最高的单位租金,且租期一般比较长。大城市中的地标性办公楼,比如坐落在纽约曼哈顿的办公楼,业主有相当大的要价权,且向来供不应求。那么,美国有哪些基业长青的高端写字楼业主和投资者大佬呢?中国人又都是从哪里买的楼呢?Shorenstein一定是其中有口皆碑也最具历史故事公司之一。

Shorenstein的历史要追溯到1920年代。成立之初,公司主要经营房地产中介和房地产运营管理业务,直到1960年代初期才逐渐成为高端写字楼投资者。“创建持久的现金流”是公司房地产投资最基本理念,这样的投资策略使得Shorenstein在数次房地长浪潮中保持基业长青,也是因为这样投资理念,其物业对于十分看重稳定现金流的中国投资者具有很强的吸引力。

作为高端写字楼物业私募股权基金中的佼佼者,其在美国综合房地产私募股权基金中排名第29位,Shorenstein究竟有哪些优势呢?

Shorenstein高端写字楼物业遍布全美:其第一支房地产基金成立于1992年,公司总部位于旧金山,目前在美国18个房地产市场持有26,000,000平方英尺(约合243万平方米)高端写字楼物业,价值约为81亿美金(约合人民币533亿人民币);累计持有过58,200,000平方英尺(约合541万平方米)物业。过去二十余年间,Shorenstein经历了多个房地产周期,因其高于市场平均的收益表现(投资回报率约为16%-20%),在房地产投资业界享有很高的声誉。

公司的业务方面,Shorenstein的是美国领先的高端写字楼业主及投资者,近年,公司也持有少量的多户出租住宅物业(Multi Family Rental Property),其全资拥有的物业服务子公司Shorenstein Realty Services为旗下物业提供资产管理,租赁,物业管理和施工等房地产服务。

另外,得益于强大的公司运营团队,Shorenstein可以为其客户(比如写字楼租户)及合伙人提供一站式服务,从施工到运营,从租赁到投资,Shorenstein密切协调每一个环节,使其运营表现优于市场其它竞争者。值得一提的是,公司一直强调可持续发展,并在2015年全球房地产可持续性发展调查中排名82位(共707家公司参与排名)。

自1992年以来,公司在美国共设立了25个办公室,累计筹集了11支基金,总金额达到78亿美金(约合513亿元人民币),Shorenstein累计出资6.49亿美金(约合42亿人民币)。自1992年以来,其投资回报率一直处于高位,累计投资回报额介于16%-20%,年化现金流回报率介于6%-10%。

各基金总额及Shorenstein出资额列表:

案例分析:第十一期基金:

公司最近著名的资产交易包括:

2016年4月,Shorenstein Properties以4.6亿美元将位于美国纽约曼哈顿的顶级办公楼物业850 Third Avenue出售给海航集团及MHP房地产服务有限公司。850 Third Avenue是一栋21层的优质甲级办公楼,总建筑面积617,322平方英尺(约合57,350平方米)。项目目前出租率达97%,租户主要来自传媒、法律以及娱乐产业,跨国传媒和娱乐公司探索传播(Discovery Communications)是其中最大的租户,租用了189,227平房英尺(约合17,580平方米);沿街零售部分则主要被纽约警察局和消防局租用。新签租约的租金水平较之即将到期的租约高约40%,未来将实现显著的租金收益增长。

2014年7月Shorenstein将位于纽约的Park Avenue Tower以约7.5亿美金出售给了黑石集团。该写字楼建筑面积615,850平方英尺(57,200平方米)的大楼,位于曼哈顿中城55街65E,该地区是全美写字楼租金最高的地方之一。

公司创始人及主要团队:
Walter Shorenstein,公司创始人,从美国空军退役后在三藩市Milton Meyer and Co.从事房地产经纪人业务,并成为合伙人。该公司创始人离世后,Walter购买了Milton Meyer and Co.并将其以自己的名字命名,这便是Shorenstein Property的前身。在过去的几十年里,Shorenstein家族已经发展为三藩市金融区最大的房地产业主,甚至在上个世纪八十年代,城市中25%的甲级写字楼均为Shorenstein家族持有。

Michael E. Rossi董事长。上任于2005年,具有丰富的公司管理及金融行业从业经验,现主要负责公司战略,兼任公司执行委员会主席及投资委员会成员。在Shorenstein之前,其曾出任美国银行副董事长及首席信贷员,及Aozora Bank首席执行官。Rossi先生在加州大学伯克利分校获得学士学位。

Glenn A. Shannon 副董事长。自1994年加入公司后,先后就职于纽约及三藩办公室,主要参与公司的战略规划,也同时是执行委员会及投资委员会成员。同时Shannon先生也是DWS Management Company LLC主席,该公司为Shorenstein家族的所有商业活动提供咨询和服务。Shannon先后在威廉学院获得学士学位及密西根州立大学获得法学博士学位。

Charles W. Malet主席及首席投资官。1996年加入公司,主要负责公司管理,参与战略制定及设定财务目标,寻找投资机会,为项目融资及再融资等,且出任公司管理委员会成员。Malet先生是城市土地协会(Urban Land Institute)成员,并获得圣地亚哥大学学士学位。

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