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揭秘神秘地产基金Gaw Capital

近年来,随着国内房地产行业的波动,欧美房地产市场的高质量、高投资收益资产逐渐吸引着投资者们的目光。国内投资者希望找到合适的机构为其提供收购代理业务,然而最具有能力和经验的公司就是被喻为“包装大师“的基汇资本,并且在2014年被评为最佳房地产私募基金。在2015年1月,基汇资本协助中国平安人寿收购了伦敦一处地标性建筑Tower Place,这已是基汇资本代表亚洲客户在伦敦收购的第七个项目。究竟是怎样一个公司,使得黑石、凯雷这样的超级巨无霸也注意到了基汇对他们的威胁性。

基汇资本是一家私募基金管理公司,成立于2005年,总部位于香港,关注全球房地产市场并专注于对大中华和其他亚太地区具有良好的风险与回报背景的困境项目进行投资,通过重新设计以及定位,将其转化为增值投资。 公司业务包括投资管理、资产管理和地产发展三大领域。投资范围横跨住宅开发,办公,商场,服务型公寓和酒店等不同的房地产类别。股东包括国际知名银行,金融机构,投资银行和基金公司。

自从2005年成立以来截至2015年第二季度,基汇资本募集股本已达52.2亿美元,管理资产金额达106.1亿美元,并已成功筹集5支以大中华区以及亚太区为目标的房地产私募基金。还有2013年成立的Gaw Capital Partners USA在美国市场提供独立账户直接投资以及私募房地产基金管理服务,2014年成立的Gaw Capital UK则在英国和精选的欧洲国家提供咨询和资产管理服务,截至2015年底,Gaw Capital UK管理的9处资产市值已超过30亿美元,并提供基金管理,独立账户直接投资及资产管理服务。

创始人吴继炜出生在美国旧金山,在香港长大。父亲吴仲灿在1970年创办香港建生国际集团,公司核心业务为物业、酒店投资和投资控股,同时也是香港的上市公司,是一家主要面向东南亚市场的投资集团公司。吴继炜在斯坦福大学获得建筑管理学位后没有选择回到香港接收父亲公司,反而选择从头做起,自己创业。第一份工作是在美国一间名为Kennedy Wilson、专做地产的投资银行。1995年在美国创办城市置业,以独到眼光大胆收购许多有潜力的地产项目。2003年,吴继炜在香港房地产陷入低谷时看准时机,回流与投行合作投资物业。2005年,说服曾在高盛工作的弟弟吴继泰在香港成立基汇资本。妹妹吴燕安也在2008年加入基汇资本,担任执行合伙人以及资本市场主管。

私募房地产基金投资策略主要分为4类,核心型(Core),核心增益型(Core Plus),增值型(Value Added)和机会型(Opportunistic)。INREV(Non-Listed Real Estate Vehicles)对这四种投资标的特性,收益来源和杠杆率的界定为下:




核心型是四种投资策略中风险最低的,然而回报率也是最低的。投资目标为接近满租的成熟区域的商业物业建筑。核心增益型的投资目标为投资一些需要少量维修、改造等的商业物业建筑并使这些项目达到正常的回报率,风险要比核心型稍大一点。增值型策略是投资一些需要部分维修并在现金流、管理和实际操作上出现困难的项目,风险要大于核心增益型。机会型为风险最大的一类地产基金,投资标的为高风险高回报的需要大量改造、翻修或者建造的项目为主。

基汇资本投资中国的几只基金的策略为增值型,就是买入有加值潜力的资产,通常这种资产都是有很高的空置率或者外观破旧,基汇资本通过用低价购入,对其进行专业的全面翻新及改装加值,然后再长期经营或转手给核心型投资者。基汇资本从来不做单纯的财务投资,采用深度操盘,战略增值的运作模式来进行投资,能做到这一点源于基汇资本旗下的三大运营平台:商业管理平台, 酒店运营平台和住宅开发平台来组成一个完整的资产管理团队。

基汇资本目前旗下有四支中国基金分别为基汇中国基金I,基汇资本房地产基金II,基汇房地产基金III和基汇房地产基金IV。资本总额超过美金30亿,投资超过41个项目。投资者包括几只主权财富基金,6支美国和欧洲养老基金,以及一些捐赠基金。2005年募集了第一支中国基金,规模为2亿美元,2007年募集了第二支基金,规模为8亿美元,2009年募集了第三支基金,规模为4.3亿美元,2013年完成了第四支基金的募集,规模达10.25亿美元。 正在筹集的基金V在2016年4月已完成了首次交割,募集7亿美元。该基金目标规模为15亿美元。

353广场(上海):位于上海南京路步行街,曾是全国最繁荣的商业大街,其中的东海大楼是上世纪30年代上海最为繁华和忙碌的大厦,但在90年代时,东海大楼逐渐失去了繁华与潮流,淹没在了一群古董建筑中。2006年时, 基汇资本用9亿元人民币将其买下,斥资4亿元巨资请海外知名设计公司参与改造装修并进行全面翻新,保留了它古典的风貌,用全新的设计及现代化的设施将其打造为一个时尚休闲购物中心,于2008年10月正式开幕。2012年底,基汇资本将其以24亿元人民币转手,在6年内赚取11亿,利润高达85%。由基汇旗下资产管理团队管理。

基汇资本的第一支基金已经实现了完全退出,内部回报率(IRR)大约在25%至29%之间,也相当于收回了当初投资金额的2.3到2.5倍。年化回报率在扣除费用前达到了20%或更高。

随着国外投资力度的加大以及工业化进程的稳步推进, 越南市场正处于快速复苏的阶段, 并有望成为跨太平洋伙伴关系协定(TPP)与区域全面经济伙伴关系(RCEP)的最大受益方。 Gaw Capital透过基汇房地产基金II以1.06亿美元从Indochina Land Holdings 2 Ltd公司成功收购越南地产投资组合,组合分为4个项目, 河内市Indochina Plaza项目、岘港市凯悦酒店(Hyatt regency)和位于岘港的Malibu别墅、胡志明市Park City的这两个地产开发专案。通过这次收购, 基汇资本扩大了在越南的市场份额并与胡志明市的NP Capital公司合作将其作为即将成立基金的当地合作伙伴, 之后在2015年成立了Gaw NP Capital Vietnam Fund I基金。

美国城市置业(downtown Properties)从2011年起开始管理一支投资美国房地产市场的增值型共同式投资产品,投资目标为美国主要城市以及都会枢纽。创始人吴继炜在1991年收购了破产的罗斯福酒店,与妻子在酒店里住了三年,参与了所有的改造与管理,将平均房价为20美元的酒店提升至400美元。2013年的营业额达到了4800万美金, 净利润达到1500万美金。  同年成立的Gaw Capital Partners USA (GCP USA) 已更完善的架构在美国和英国市场提供独立账户直接投资及私募房地产基金管理服务。两只产品主要战略为专注于创意办公和精品酒店项目,通过重新定位以及改造来达到房地产的增值。Timothy Walsh将加入Gaw Capital US并出任总裁兼首席运营官。 Gaw Capital US计划于2013年第四季度开始募集一支投资美国房地产的私募基金,目标规模为3-5亿美元,通过Walsh的人脉和基汇资本现有的全球投资者网络将这支美国基金的投资群覆盖亚洲和北美。

公司管理团队主要成员如下:  吴继炜: 董事长,公司创办人,在宾夕法尼亚大学获得土木工程学和财务学士学位,后在斯坦佛大学获得建筑管理硕士学位。兼职建生国际集团有限公司副董事长并曾兼任Global Gateway董事长,1995年创办美国城市置业(Downtown Properties),2005年与弟弟共同创办基汇资本。

吴继泰,总裁,公司创办人,毕业于美国布朗大学并获得经济与数学双学士学位,兼任建生国际集团有限公司董事总经理并同时担任Dusit Thani Public Company(泰国上市的五星级酒店公司),如家酒店管理公司和港泰商会的董事。

彭庆邦,执行合伙人,中国地区主管。先后在英国伦敦大学获得经济系学士学位,在英国伦敦城市大学商学院获地产投资硕士学位。加入基汇前为第一太平戴维斯中国分公司创始成员之一,在公司被Savills Pic收购之后,出任第一太平戴维斯中国的董事及中国投资部主管。

吴燕安,执行合伙人,资本市场主管。在旧金山大学拿到工商管理学士学位,曾任职高盛集团和瑞士联合银行董事总经理,曾在机构经济部门担任过亚洲销售及亚太区资金引入团队的主管。

李锦鸿,首席运营官,首席财务官。 在伦敦大学帝国科技学院获得理学学士并之后在多伦多大学获得商业管理硕士。在2005年基汇资本创立之始即担任首席财务官,自2013年7月起转任首席财务官。

数据来源: Gaw Capital官网、维基百科。

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