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研报|从Realty Shares看美国地产投资

作为一个开放的平台,投资者可以不受地域、人脉等影响,为投资带来更大的可能。同时,这也大大方便了投资者组建一个更多样化更稳定的投资组合。

研报|从Realty Shares看美国地产投资

1.RealtyShares是什么?

RealtyShares成立于2013年4月1号,是最早一批专注房地产投资的P2F平台网站之一。截止2016年1月,RealtyShares通过四轮融资共获得了大约2,900万美金的天使投资。主要的领投公司有General Catalyst Partners和Menlo Ventures。这两家投资公司都有丰富的互联网公司投资经验,投资过的项目包括AirBnB, Snapchat和tumblr等著名的互联网公司。RealtyShares平台的创始人Nav Athwal曾做过房产中介和开发,在创立RealtyShares前,是一名房地产律师。

截止2015年12月,这个房地产投资平台已经成功为250个项目、超过1,600处地产完成融资,总投资额超过1亿美金。约70%的RealtyShares的顾客会选择多次在平台上进行投资。

2. RealtyShares能提供什么?

RealtyShares致力于为投资者提供多种地产相关的投资产品,这些产品大致可分为股权和债权。股权类的产品多为优先股权,债权类的产品则有购房贷款、过桥贷款等。可投资的房产类别选择多样,有独栋别墅,公寓楼,和商业地产等。地产项目的种类则多种多样,涉及房屋开发、地产翻新等。这些项目的期限从几个月到几年不等,收益也在8%到29%之间浮动。

3. RealtyShares有什么吸引力?

对投资人吸引力最大的是这个平台降低了投资门槛。在过往,地产投资因为资金额较大、时间较长、途径较少等原因限制了很多投资者。这个平台首先大大降低了起投金额,最低只需5,000美金。平台会对项目进行尽职调查,大约十个申请项目里只有一个会被放在网上进行众筹,这为投资者大大节省了精力和时间。作为一个开放的平台,投资者可以不受地域、人脉等影响,为投资带来更大的可能。同时,这也大大方便了投资者组建一个更多样化更稳定的投资组合。

最吸引项目方的则是平台的筹钱速度。根据Techcrunch的报道,RealtyShares每月平均为10至20个项目提供所需的资金,每个项目的平均筹款时间为4天,而像银行、基金等传统的资金渠道,则需要两个月的时间。虽然项目方所付的利息较高,但是也大大缩短了融资时间。

4. 投资者买了什么?

优先股权类产品。RealtyShares会设立单独项目的有限公司,这个有限公司会直接或者间接拥有房产,投资者购买的则是这个有限公司的股份。项目方一般每月会按规定支付固定的股息给这个有限公司,然后由这个有限公司还款给投资人。和债权类产品相比,投资优先股权类产品收益相对较高,但风险也相对较大。由于是股权类项目,借款人并不承诺本金和利息。如果房地产市场下滑而导致地产项目贬值,则投资者的本金和利息会受到损失。

债权类产品。投资者购买的是由RealtyShares发放的债权票据。债权类产品的收益是由RealtyShares每月收到项目方还款后支付给投资者,在项目结束后,本金连同当月利息会一起偿还给投资者。债权类产品的利息相对固定,在借款人不违约的情况下,投资人会定期收到利息,到期收回本金,风险相对较小。

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5. RealtyShares如何选择项目?

a) 平台会审核每个投资项目是否符合他们的基本要求

b) 对符合要求的项目的项目人进行背景和信用调查,如果项目方是一家公司,则会对公司和经营者做调查

c) 平台会进一步对项目方提供的其他文件(例如财务预期,估值报告等)进行审核

d) 项目通过以上步骤之后,将会被放在平台上进行众筹

6. RealtyShares与房地产投资信托基金(REIT)有什么区别?

首先,在RealtyShares的平台上,投资者可以选取一个或者一组符合自己要求的项目,而REIT 则不提供这个选择。作为信托基金,投资者往往被收取高额的管理费用。另外,大部分的REIT为公开市场交易。投资者不单单需要承受地产市场的波动,也需要为股票交易市场的波动买单。

7. 对投资人有什么要求?

目前RealtyShares接受机构投资者和合格的美国投资人。合格的美国投资人需要个人净资产超过一百万美元或年收入超过20万美元。因为税务和法律的问题,目前平台不接受非美国的投资人。

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