2016年展望

成交量、交易额、和收入等方面，对大多数房产中介来说2015年是最好的一年。我们预期2016年将成为美国投资房地产又一个强劲的一年。国内生产总值（GDP）去年适度增长，而且我们相信GDP在2016年将增长1.5%－2.5%。美元走强和国外经济走弱带来的贸易不平衡可能会放缓经济增长至有限空间。随着2015年创造265万个就业，我们看到2016年持续的就业增长和与新就业基本等量的项目。

总体来说，在一项新的城市土地研究所的调查中，70%的房地产专业人士认为2016年将成为美国投资房地产的好年头。

尽管在2016年1月份，美国股市波澜起伏，出现大跌，我们相信仍然有很多理由使我们对美国房地产市场持积极态度。

我们的多户家庭投资展望保持健康的预期。潜在的人口驱动型利好在2015年使资本流向公寓市场。初级市场占据了这一年的大部分交易额和交易量，但是二级市场仍然表现优异，交易额和交易量上都报出客观的数据。在优先和初级市场上，A级别资产的资本化率至少低于5%，寻求高回报的人仍然会继续选择房产开发。接近城市市场的大型交通枢纽的位置成为主要的目标。

CBD和郊区的办公地产市场消化活跃，空置率下降90个基点，租金平均上升2.9%。随着“联合办公”趋势的加速和就业增长趋稳，我们认为2016年将为办公市场带来持续的消化和租金增长。

各个行业普遍的增长使美国雇主在12月新增29.2万个就业，把2015年总新增就业推至265万，这是当前增长周期中年度总数第二高的年份。12月份，服务行业领跑，该月份专业和商业服务新增7.3万就业。健康和稳定的就业市场持续为许多工薪阶层提高追求教育目标的能力，他们在萧条时期和复苏初期只能推迟这些目标。

一些衡量劳动力市场萧条的指标都已高调结束2015年，并将为美联储的政策制定者们提供信心。12月份低就业率为9.9%，连续3个月实现低于10%的水平，2008年以来首次出现这样的现象。只能找到兼职的工作人员数量在2015年实现连续2年下降，这预示着雇主的长期雇佣意愿，这在当前的增长周期早期并不明显。空置率在2015年适度下降，但是随着近期的人员扩充转化为对更大的办公空间的实际的需求，该市场今年可能会有更加强劲的表现。

即使与2015年上半年的顶峰比，增速稍微放缓，净租赁市场仍然持续走强。来自1031交易买家和净租赁基金的需求很强劲。净租赁的资本化率趋平缓了一些，但是对投资级别承租人仍然在5.0 － 6.0的区间。

从历史上看，低利率和上涨的房地产价值鼓励投资者加仓以寻求收益。由于资本的方便流动，机构和私人买家寻找在其国内市场以外的地方部署资金的机会，净租赁资产仍然有很高的吸引力。极其低的国债收益率造成潜在投资人之间的激烈竞争，他们希望重新平衡或置换手里的资产，而且许多交易用大量的现金完成的。海外资本同样保持活跃，尤其最近海外货币和证券市场波动以来，投资者十分看好美国资产的安全和稳定性。美联储加息促使2015年年末交易活动升温。我们预计净租赁资本化率在2016年缓解25 － 50个基点。

零售业

即使全年的加油站销售双位数下跌，2015年总零售额上升2.2%。一个亮点是食品服务业和酒水业的消费，该年暴涨6.7%，这预示着消费者对经济走向保有信心。但是，住房类别中是好坏参半。随着业主进行房屋装修，建筑材料和园艺工具的销售去年上涨4.2％，但是家具消费只是小幅增长。低购房率和租房倾向的增长继续压制这一类别的增长率。

包括去年的7.1%的增长，网上销售自从2010年就业开始回暖以来增长了50%，远远超过同一时期内的实体店销售的23%的增长率。假期购物季的网上销售上升了20%，轻而易举地超越了其他零售业类别报出的数据。包括亚马逊在内的网站的崛起将继续激发零售商的销售策略，如Macy’s 和Saks 最近宣布的销售模式。

总零售房产空置率去年下降6.1%，因为竣工投入使用的很少而且房屋需求有增长；空置率缩紧也支撑起了租金上涨，幅度低于2%。但是，随着沃尔玛关闭150个美国店铺，其中包括102个Walmart Express, 一些额外地区的空置率可能上升。

网上零售业的增长继续制造新的需求，需要更多的货物存储空间和订单处理能力。零售商承租人的房屋消化量为去年美国工业空置率下降至6.5%时贡献了30个基点。随着需求增长和有限的投机性房产搬到网上，2016年将出现近一步的下降。

趋势

我们看到的一个趋势是资本投向所谓的“18小时”城市，因为“门户”型城市如纽约、芝加哥、洛杉矶、和迈阿密等城市的收益很低。机构资本正在流入像费城、纳什维尔、圣安东尼、奥斯汀、丹佛、和圣地亚哥这样的地方，在所有资产类别中寻找着更高的回报。另一个趋势是对千禧一代的住房和工作习惯的预期。许多人都在推迟结婚和生子，但是当他们真的结婚时他们会住在城市枢纽吗？或者许多人会搬到郊区吗？我们预期许多人会留在城市枢纽地区，但是有相当比例的人们会搬到接近郊区，又有各种设施，交通便利，距离城市中心的距离在20分钟路程的地区。

根据城市土地研究所的报告，千禧一代开车率下降23%。最后，婴儿潮一代的工作时间越来越长，家庭人数越来越少，这将影响多户家庭和办公房产市场。

往哪里投资

当然，往哪里投资是个大问题。门户城市已经变得很昂贵，而且资本化率处于其最低点。许多年轻人被高价格从纽约这样的城市赶出去，搬到了其他地方。美国是个大国，有经济驱动的市场很多，有可持续发展，并且人口特征具有吸引力。回到上面提到的18小时城市，我们看到很多的资本正在从二级市场、初级和二级市场的郊区以及其他地区寻找更高的投资收益，这些地区有可辨认的经济驱动，如“大学城”，港口城市，高速路疏散枢纽，并且可以填补华盛顿到波士顿的东北大通道。费城、圣安东尼，圣地亚哥，奥斯汀、和纳什维尔是这种市场的一个缩影。有很多这样的市场，而且他们是一个避风港。优质的多户家庭，零售、办公和工业资产在美国许多地方都有，寻找收益的投资者如果不找出这些市场，了解所处的这些市场，那就是失误。

本文由Marcus&Millichap 提供

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